Öneri: AL
Fiyat TL: 30,28
Hedef Fiyat TL: 50,00
Hedef Getiri: %65,13
Net nakit pozisyona geçiş planları güven aşılıyor
TRGYO’yu 50 TL Hedef Fiyat ve %65 getiri potansiyeli ile Öneri Listemize ekliyoruz. Torunlar GYO, değerlememizde hedef NAD hesabımıza göre yaklaşık %39 iskontolu işlem görüyor. Torunlar’ın güçlü kira gelirleri ve 2023 sonunda net nakit pozisyona geçme beklentisiyle birlikte oluşan cazip çarpanlar önemli bir faktör oluşturuyor. Şirket AVM ve ofis kiraları odaklı düzenli gelir modelinin yanı sıra üst segment otel ve konut projeleri ile gayrimenkul sektöründe fark yaratıyor. Enflasyon üzeri yıllık %86 artışla nakit akışını destekleyen kira gelirlerinin yaklaşık %40’ı AVM’lerden, yaklaşık %20’si ofislerden kaynaklanıyor. 5. Levent 2. Etap’ın ön satışları, Torun Center’da kalan konut stoklarının otele dönüşümüyle düzenli nakit akışı imkanı ve Paşabahçe’de geliştirilen proje ile şirketin 2023 yıl sonunda net nakit pozisyona geçme planları önümüzdeki dönemde potansiyel vadediyor. 2022 yılından itibaren düzenli olarak azalmakta olan net borcun olumlu seyrinin devam etmesiyle finansman maliyetlerinin önem kazandığı son dönemde şirketin net finansal gelir elde etmesine olanak sağlarken temettü dağıtma ihtimalini de artırıyor.
Brüt kiralanabilir alanın (BKA) 2024 ve 2025’te artışı planlanıyor. Torun Center’daki konutların otel olarak kullanıma açılmak üzere Embassy Suits by Hilton ile anlaşılmasını, nakit akışı düzenliliğini artırmak üzere olumlu bir hamle olarak değerlendiriyoruz. Otelin 2024’te operasyona başlaması bekleniyor. 2024’te Torun Center ve Karaköy’deki otellerden toplamda yaklaşık 17bin 500 m2 ilave, 2025’te Paşabahçe Otel ve Villa projesi ve Mall of Antalya Otel projesinden toplamda yaklaşık 34 bin m2 BKA artış planı söz konusu (mevcut BKA: 599bin 932 m2). Paşabahçe projesinden 2024’te yaklaşık 80 milyon dolar ciro katkısı bekliyoruz. Torun Tower’da kiracı olan Denizbank’ın 2024’te 10. yılı tamamlanmış oluyor. 2024 yılında yeniden düzenlenecek kira sözleşmesiyle kira bedelinin rayiç değerlere göre güncellenmesini ise bir diğer pozitif katkı olarak görüyoruz. Torunlar’ın gayrimenkullerini kira elde etmek üzere dönüştürme ve stoklarını eriterek nakit akışı sağlama, akabinde borçlarını azaltma stratejisi şirket için gelecekte güçlü bir mali yapı potansiyeli sağlıyor.
2023 9 aylık periyotta yıllık %86 kira geliri artışıyla enflasyonun üzerinde artış sağlandı. Önümüzdeki dönemde benzer şekilde nakit akışlarına olan katkının devamını bekliyoruz. Şirketin cirosunun yaklaşık %70’ini oluşturan kira gelirleri, ağırlıklı olarak alışveriş merkezlerinden ve Torun Tower ofislerinden elde ediliyor. Varlıkların %40’ını ise başta Mall of İstanbul olmak üzere AVM’ler oluşturuyor. Ortalama Kira/Ciro oranı %8,1 seviyesinde. Torunlar’ın, doluluk oranı %86 olan Torium dışındaki AVM’lerinin doluluk oranları %100’e yakın seviyede. AVM kiraları, minimum sabit kiranın üzerine mağaza cirolarına orantılı olarak artış modeliyle çalışıyor. Yabancı tüketici ağırlıklı olan Mall of İstanbul, ofisler ve otellerin de katkısıyla birlikte kira gelirlerinin enflasyon üzeri büyümesinin devamını ve 2023 yıl sonu toplamda yaklaşık 2,5 milyar TL kira geliri bekliyoruz.
Stokların büyük kısmını oluşturan 5. Levent 2. Etap projesinin büyük kısmının ön satışlarla 2024 yılında satılmasını bekliyoruz. Torunlar’ın toplam projelerinin % 43’ünü 5. Levent 2. Etap projesi oluşturuyor. 744 birim olarak planlanan projenin ön satışlarla önemli bir bölümünün 2023 yılında satılmasıyla 2025’e kadar satışlarının büyük ölçüde tamamlanacağını bekliyoruz.
Şirketin yabancı para pozisyonu ve net borç seviyesindeki olumlu gidişat risk azaltan faktörler arasında. 2023 6 aylık finansalları ile birlikte, Torunlar’ın yabancı para pozisyonu pozitife geçmiş durumda ve 2022’den beri azalmakta olan Net Borcun 2023 yıl sonunda negatif olarak gerçekleşmesi muhtemel görünüyor. Mali yapı itibarıyla şirketin konjonktürde riskten korunduğunu düşünüyoruz.
AVM cirolarında 2023 Eylül ayından itibaren ivme kaybı olmakla birlikte, 2024’te yüksek faizlerin etkisiyle tüketimin törpülenmesi muhtemel riskler arasında. Buna karşın AVM kompozisyonunda gelirlerinin önemli bir kısmına etki eden yabancı tüketici profilinin de katkısıyla AVM kira gelirlerinde enflasyonun üzerinde bir artış bekliyoruz.
Faizlerin beklenenden yüksek tempoda ilerlemesi ve tüketim talebinin beklenenden fazla yavaşlaması, şirketin faaliyetleri üzerindeki riskler olarak değerlendirilebilir. Talebin makro faktörler sebebiyle veya başka etkenlerden dolayı beklenti üstü yavaşlaması senaryosunda, şirketin konut satışları tempo kaybedebilir ve AVM cirolarının ivme kaybetmesiyle kira gelirleri etkilenebilir. Bu kanallardan sağlanan nakit akışının sekteye uğraması halinde, şirketin net borç pozisyonunda ve projelerin temposunda bozulmalar gözlenebilir. Buna karşın, AVM’lerdeki en büyük kiracıların çoğunlukla temel ihtiyaç sağlayan perakendeciler olması, ofislerdeki kurumsalın talebinin stabil kalması olasılığı ve projelerin üst segment hedefliyor olması itibarıyla, kötü senaryolarda talep kırılması etkisinin aşırı olması ihtimalini kuvvetli bulmuyoruz.
Raporun tamamı için tıklayın.
Kaynak: İnfo Yatırım
